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樓市“穩”字當頭 各地政策差異調控

2019 6月5日 9:24
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在“穩地價、穩房價、穩預期”的政策主基調下,各地樓市調控開始走向細分。

二線城市中的蘇州,因房價和土地市場過熱而率先加大調控力度。5月11日,蘇州對部分區域實施新房三年限售,二手房五年限售。5月24日,蘇州市政府再次聯合住建局、發改委等部門召開房地產行業座談會,討論下一步的調控工作。據媒體報道,蘇州將以6月、7月作為過渡期,如房價、地價等多個指標仍得不到控制,7月起調控將會加碼,具體舉措包括但不限于擴大限售范圍、提高外地人購房社保門檻等。

距離蘇州1500公里遠的珠海,則開始“放寬”購房政策。5月24日,珠海市住建局房產科向媒體確認,外地非人才限購1套新房,西區、高新區不需要社保;外地人才限購1套新房,珠海大橋以西及高新區無需社保;高端及外籍人才、港澳居民無社保要求可全市購買1套新房。

“無論是蘇州還是珠海,樓市調控的原則一直沒有變,即穩地價、穩房價、穩預期。”中原地產首席分析師張大偉告訴時代周報記者,當樓市過熱時就要加大調控,樓市有下行風險時要適度寬松。

上海一家房企高層告訴時代周報記者,中央多次強調要“促進房地產市場平穩健康發展”,所以樓市趨穩既是政策訴求,也是眾望所歸。

蘇州調控加碼

4月底房地產價格指數超過全年調控目標5%的界限以及土地市場過熱,是蘇州出臺新政的直接原因。

據克而瑞數據統計,2019年1―4月蘇州市區商品住宅成交面積為274萬平方米,同比2018年同期增長了38%。成交均價21279元/平方米,同比2018年同期上漲9%。其中4月新房成交10014套,為2016年10月以來新高,二手房網簽11748套,環比大漲99.52%。

蘇州樓市“量價齊升”,其土地市場同樣火熱。2019年以來,蘇州四次大型土拍中,有三次接近或超過百億級別。1月4日,蘇州主城區出讓7宗地塊,共攬金129.19億元,其中青劍湖地塊飆價175輪;首拍告捷后,蘇州在1月11日繼續連拍4宗地塊,總成交價為78.83億元;2月22日,蘇州成功出讓6宗涉宅地塊加園區1宗商服用地,總成交價為98.25億元。4月24日,蘇州再次出讓5宗地塊,總成交價134.53億元。其中溢價最高的一宗由碧桂園拿下,溢價率達56.66%。

“蘇州樓市火熱,是因為之前的調控沒那么嚴格,”張大偉告訴時代周報記者,再加上今年房企融資渠道稍有放寬及蘇州土地供應減少,也直接造就了蘇州土地市場的火熱。

為有效遏制房價過快上漲勢頭,蘇州在5月11日發布新政,對工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新房項目限售三年,蘇州工業園區全域二手房限售五年。在5月24日的房地產行業座談會上,核心內容包括把房價漲幅控制在5%以內;如房價、地價等指標仍得不到控制,7月后會即刻加碼。

中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁告訴時代周報記者,蘇州雖然不是省會城市,但其市場體量比較大,又靠近一線城市上海,所以其調控行為可能會影響到其他熱點二線城市,具有樣本價值。

張大偉亦發文表示,從蘇州的調控來看,預計后續各地出臺的加碼政策,也基本都會以降低短期投資的限售為主。對于購買入口收緊、限購的政策,預計力度不會很大。

珠海局部放寬

與蘇州不同,珠海此前一直執行較為嚴格的限購政策。2017年4月8日,珠海強化“限購、限售、價格備案”政策,非本市戶籍居民購房需連續繳納5年社保,新購普通住房須在取得不動產權證滿3年之后才能上市交易。

看齊一線城市的限購門檻,使珠海樓市迅速進入“速凍模式”。來自合富輝煌的數據顯示,2017年,珠海全年住宅網簽成交103萬平方米,同比下降81%;新增供應234萬平方米,同比下降42%;成交均價22188元/平方米,同比上漲16%,漲幅收窄5個百分點。

“珠海‘408新政’學習的是廣深,但局限于當地人口較少,實施這么嚴格的政策,長此以往對樓市的影響還是比較大的。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者,2016年珠海一手住宅成交4.9萬套,實施“408新政”后,2017年下降到1.5萬套,2018年略有好轉,但1―11月成交量也只有1.7萬套。而據官方數據顯示,珠海市2018年末常住人口為189.11萬人。

“市場虛火”得到有效控制后,珠海又著手局部“放寬”限購政策。

今年5月24日,珠海正式向媒體發布新政:外地非人才限購1套新房,西區、高新區不需要社保;外地人才限購1套新房,珠海大橋以西及高新區無需社保;高端及外籍人才、港澳居民無社保要求可全市購買1套新房。

“即便放開限購,也是成交量的恢復,不是價格的上漲。”肖文曉告訴時代周報記者,各地城市根據最新的市場變化對現有調控政策進行適當的調整并不違規,關鍵在于把握好“房住不炒”和“遏制房價上漲”兩條政策紅線。

“預計之前調控比較嚴厲的城市,后續可能會效仿珠海對政策進行調整。”肖文曉稱。

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